Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie certyfikat energetyczny) jest dokumentem, który informuje o efektywności energetycznej budynku lub jego części, takiej jak mieszkanie czy lokal użytkowy.

W Polsce od 28 kwietnia 2023 roku certyfikat ten jest wymagany przy sprzedaży, wynajmie, a także przy zgłoszeniu zakończenia budowy nowo wybudowanych obiektów. Celem certyfikacji energetycznej jest podniesienie świadomości społeczeństwa na temat efektywności energetycznej oraz promowanie działań zmierzających do zmniejszenia zużycia energii w budynkach.

Temat jest świeży i budzi dużo emocji. Zebrałem więc w jedno miejsce najczęstsze pytania (wraz z odpowiedziami oczywiście!), aby rozwiać Twoje wątpliwości na ten temat.

Kiedy wymagany jest certyfikat energetyczny?

Kiedy planujesz sprzedać lub wynająć nieruchomość, oraz kiedy nie znajduje się ona na liście wyłączeń podanej niżej. Ponadto wchodzi nowy obowiązek dla nowo wybudowanych budynków. Budynek oddany do użytku po 28 kwietnia 2023 inwestor ma obowiązek dołączyć certyfikat do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Jak uzyskać certyfikat energetyczny?

Zlecić jego wykonanie audytorowi uprawnionemu do wykonywania świadectw charakterystyki energetycznej. Osoba ta musi znajdować się w rejestrze prowadzonym przez Ministra Rozwoju i Technologii. Rejestr jest publiczny, dostępny pod tym linkiem: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/centralny-rejestr-charakterystyki-energetycznej-budynkow

Ile kosztuje certyfikat energetyczny?

Różnie. Stawki zaczynają się od 150 zł (ale to raczej nie będzie wykonany rzetelny certyfikat, więc nie polecam), do nawet 600-700 zł za jedno mieszkanie. Dobrą stawką, w większości przypadków będzie 300-400 zł. Domy są odpowiednio droższe i stawki oscylują w obszarze 500-1000 zł.

Rynek jest teraz bardzo „dziki”. Sytuacja przypomina wdrażanie RODO kilka lat temu, kiedy nagle wszyscy się obudzili, że trzeba „coś wdrożyć”. Pojawiały się więc przeróżne oferty. Także uważaj komu zlecasz, oraz czy nie przepłacasz – bo certyfikat przechodzi np. przez pośredników, którzy naliczają swoją marżę.

Jaka jest kara za brak świadectwa energetycznego?

Nie wykonanie certyfikatu jest objęte karą grzywny w wysokości do 5000 zł. Nie oznacza to, że zapłacisz 5000 zł, ale taka jest górna granica kary.

Jak długo jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?

10 lat od dnia jego wystawienia. Jednocześnie certyfikat może stracić ważność wcześniej, jeżeli w efekcie remontu nieruchomości zmieni się jakiś istotny z punktu widzenia świadectwa parametr. Czyli jeżeli remont wpłynie na źródło ogrzewania, lub charakterystykę cieplną przegród zewnętrznych (ścian, okien, podłogi, stropu itp.)

Czy jeżeli mam wynajęte mieszkania to coś mi grozi za to, że spóźnię się z certyfikatem?

Nie! Obowiązek dotyczy tylko nowych umów. Także jak podpiszesz umowę, chociażby 27 kwietnia i będzie ona trwała rok, to masz co najmniej rok czasu na zrobienie certyfikatu.

Czemu nie polecasz „pseudocertyfikatu”? Papier to papier

Ktoś, kto robi to tanio i po łebkach, zapewne robi to też masowo. Szansa na to, że kontrola wykaże nieprawidłowości jest więc spora. Wystarczy, że  jeden budynek tego audytora „wpadnie” i traci on uprawnienia. To za sobą pociągnie kontrole wszystkich wystawionych przez niego certyfikatów.

Poza tym certyfikat jest ważny 10 lat. Naprawdę nie zbiedniejesz dokładając 200 zł, żeby mieć wszystko jak należy oraz święty spokój.

W Polsce kto ma egzekwować certyfikaty? Są jakieś organy kontroli?

Według mojej wiedzy, żadne dedykowane. Natomiast ustawa nakłada obowiązki kontroli (i raportowania) sposobu ogrzewania i innych parametrów budynków w okresach 3- oraz 5-letnich na zarządców budynków. Ministerstwo będzie więc informowane o nieprawidłowościach stwierdzonych na kontrolach. Poza tym oczywiście będą funkcjonować stare dobre donosy – od kupujących oraz najemców.

Czy muszą załączać certyfikat do umowy najmu?

Tak, certyfikat musi być przekazany podczas zawierania umowy. Jeżeli tego nie zrobisz, najemca ma prawo przekazać Ci wniosek o przekazanie certyfikatu. Masz na to w takim wypadku 14 dni. Czy w takim razie można systemowo nie przekazywać certyfikatu i czekać jedynie na wniosek najemcy? Nie do końca – nadal możesz być ukarany za jego nie posiadanie, jeżeli w ogóle go nie masz.

Remontuję dom, pod mieszkania na wynajem od przyszłego roku. Czy też muszę wykonać teraz certyfikat?

Nie, dopiero będzie gotowy na wynajem. Przy czym certyfikat powinien być wykonany jeszcze przed wystawieniem oferty na wynajem, oraz odrębnie na każde mieszkanie. Dane dotyczące energochłonności powinny być umieszczone w ofercie najmu!

Budynków handlowo-usługowych to nie dotyczy?

No niestety dotyczy tak samo jak mieszkań – pod warunkiem że będą wynajmowane lub sprzedawane.

Jak to wygląda przy sprzedaży? Muszę go przekazać na akcie?

Tak. Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie przekazanie certyfikatu, a w przypadku jego braku pouczyć sprzedającego o tym obowiązku, oraz sankcjach.

Słyszałem głosy, że notariusze będą blokować transakcje bez certyfikatów, ale to nie wynika z przepisów. Mają obowiązek jedynie pouczyć.

Mam mieszkanie we wspólnocie, pod opieką zarządcy – czy on to ma zrobić za mnie?

Nie. Obowiązek spoczywa bezpośrednio na właścicielu mieszkania. Certyfikat musi swoim zakresem odpowiadać tej przestrzeni, która jest przedmiotem transakcji kupna lub najmu.

Czy jeżeli przedłużam umowę aneksem, to potrzebuję certyfikatu?

Tak. Nie wynika to wprost z przepisów, ale zdecydowanie nie zostawiałbym tej wolnej interpretacji urzędnikowi. Tak czy inaczej, prędzej czy później będziemy musieli te certyfikaty wykonać.

Co to znaczy, że nieruchomość podlega ochronie na podstawie przepisów ochronie zabytków i opiece nad zabytkami? Jak to sprawdzić?

Każda gmina w Polsce prowadzi gminną ewidencję zabytków, która w znakomitej większości przypadków jest dostępna publicznie w internecie. Wystarczy więc, że odnajdziesz odpowiednią tabelkę na stronie gminy (lub urzędu miasta) i sprawdzisz, czy adres Twojej nieruchomości znajduje się na liście. Istnieją jeszcze dwa inne rejestry zabytków: krajowy rejestr zabytków, oraz wojewódzki rejestr zabytków – jednakże te rejestry są znacznie węższe od gminnego i to, co w nich jest, najczęściej znajduje się też w gminnym.

Masz pytanie, które nie znalazło się na liście?

Możesz je zadać w komentarzu, a będę sukcesywnie uzupełniał treści, tak aby ten wpis miał szansę stać się bazą wiedzy na temat świadectw.

Także czekam na Twoje pytanie!