Jak napisać ofertę wynajmu mieszkania? W tym wpisie omówię krok po kroku, jak się za to zabrać, aby stworzyć świetne ogłoszenie, dzięki któremu nie tylko szybciej wynajmiesz mieszkanie, ale też zaoszczedzisz sporo czasu. Gotowy? No to ruszamy!

Zanim jednak w ogóle przejdziemy do pisania oferty, zajmij się dwoma elementami, bez których pisanie oferty w ogóle nie ma sensu. Chodzi tu o tytuł oferty, oraz o zdjęcia mieszkania. Dlaczego to jest tak śmiertelnie ważne? – dlatego, że bez dobrego zdjęcia i tytułu jest ogromna szansa, że nikt Twojej oferty w ogóle nie przeczyta! A żeby ją przeczytać musi w nią kliknąć na liście.

Zwróć uwagę w jaki sposób sam przeglądasz oferty. Jeżeli nie odbiegasz jakoś istotnie pod tym kątem od przeciętnego poszukiwacza mieszkania, to najprawdopodobniej czytasz około 2/3 nagłówków ofert, które spełniają Twoje inne kryteria (np. cenę). Szansa na to, że jednak w któryś klikniesz to już jedynie 20%. Zrobisz to jeżeli spodoba ci się zdjęcie główne oferty, lub jej tytuł.  

Dobry tytuł oferty – czyli jaki? 

Zanim przejdziemy do pisania tytułów, warto najpierw zwrócić uwagę na to, jak myśli osoba poszukująca oferty. W sprzedaży jest takie powiedzenie że „aby złapać rybę musisz myśleć jak ryba”. A więc co myśli nasza ryba? – po drugiej stronie jest konkretny człowiek, który ma swoje sprecyzowane potrzeby. Szuka zapewne konkretnego typu nieruchomości, w szczególności z odpowiednią liczbą pokoi, lokalizacją itd.

Pierwsze zadanie dla Ciebie: zastanów się dla kogo najlepiej nadaje się Twoje mieszkanie i jaka jest jego największa zaleta? Szczerzej o grupach docelowych piszę w artykule Czy to się wynajmie? Jak to sprawdzić? 

Najemca może mieć też bardziej specyficzne, trudniejsze do wyfiltrowania przez wyszukiwarkę wymagania, takie jak „ogródek”, własne miejsce postojowe, czy oddzielną kuchnię. Przewijając setki ofert niekoniecznie ma on cierpliwość zaglądać do każdej oferty i sprawdzać, czy informacja, której szuka znajduje się w opisie. To Twoje zadanie, aby samym tytułem niejako wymusić na  kliencie podjęcie decyzji:

  1. Ta oferta spełnia moje podstawowe kryteria, chcę się dowiedzieć więcej, lub:
  2. Ta oferta zdecydowanie nie jest dla mnie, szukam dalej.

Dzięki temu oszczędzasz zarówno jego jak i swój czas (bo ostatecznie może on nawet do Ciebie zadzwonić pytając o szczegóły, których nie znalazł w ofercie). Zdecydowanie częściej jednak, po prostu zignoruje twoje ogłoszenie i będzie szukać dalej, pomimo że mieszkanie mogło spełniać jego wymagania.

Formuła na idealny tytuł

Poniżej idealna formuła do wykorzystania, jednakże biorąc pod uwagę przykłady podane powyżej, musisz zdecydować, które informacje użyjesz, a które odrzucisz jako mniej istotne.

(dwu/trzy/cztero)pokojowe (w kamienicy/w bloku/w nowym budownictwie) w (dzielnica/nazwa osiedla), ul. (nazwa ulicy) z (największa zaleta mieszkania)

dwupokojowe w nowym budownictwie na Zaspie, ul. Czarny Dwór, z widokiem ma morze (80 znaków)

Przykład powyżej ma dokładnie 80 znaków, więc zmieścił w wytycznych wyłącznie dla portali takich jak gratka i morizon, ale głównie dlatego, że nazwa dzielnicy i ulicy jest w miarę krótka.

Ograniczenia dotyczące tytułu jakie musisz poznać

Fajnie byłoby zamieścić w tytule jak najwięcej informacji, ale portale dość mocno ograniczają tą możliwość. Dostępna ilość znaków w tytule w najpopularniejszych portalach (wg danych z 2022) kształtuje się następująco:

  1. olx.pl: 70 znaków
  2. otodom.pl: 50 znaków
  3. gratka.pl/morizon.pl : 80 znaków

Ciekawostka: w zestawieniu najpopularniejszych portali powinny się znaleźć też takie jak pozycje jak nieruchomosci-online.pl, adresowo.pl oraz domiporta.pl ale ich nie uwzględniam, gdyż te portale nie dają możliwości tworzenia własnego tytułu ogłoszenia. Tytuł generuje się automatycznie na podstawie danych umieszczonych w formularzu podczas tworzenia ogłoszenia. To z jednej strony utrudnia nam wyróżnienie się tytułem, ale z drugiej bardzo porządkuje bazę danych i pozwala klientowi na bardzo precyzyjne dotarcie do ofert, które faktycznie go interesują. No przynajmniej tak jest w teorii.

Co zmieści się minimalnie w 50 znakach (otodom) do maksymalnie 80 znakach gratka/morizon?

dwupokojowe w Oliwie własnym z ogródkiem (40 znaków)

dwupokojowe w Śródmieściu z widokiem na starówkę (48 znaków)

mieszkanie w kamienicy we Wrzeszczu wysokie stropy (50 znaków)

Powyżej wersja dla Otodom, który jest jednym z najpopularniejszych portali. Bardzo mało weszło prawda?

Dla olx’a można rozszerzyć te tytułu o dodatkowe informacje:

dwupokojowe w Oliwie, ul. Obrońców Westerplatte własnym z ogródkiem (68 znaków)

Myślę, że informacji masz już nadto jak skonstruować porządny, konkretny tytuł w zależności od potrzeb i możliwości danego portalu, więc przejdźmy dalej.

Kiedy stosować takie tytuły jak powyżej?

Opisana powyżej metoda zakłada, że klient w miarę wie czego chce, a my staramy się jak najbardziej dopasować do jego oczekiwań. Największą zaletą tego podejścia jest optymalizacja procesu wynajmu, pod osoby które naprawdę docenią specyficzne cechy naszej oferty.

Co jednak w przypadku gdy mieszkanie nie ma żadnych cech wyróżniających, wygląda przeciętnie, lub grupa docelowa jest potencjalnie bardzo szeroka? Możesz zastosować „metodę clickbait’ową”

Metoda clickbait’owa

Click (ang. klinięcie) bait (ang. przynęta) to angielskie słówko, pochodzące ze świata mediów, które można przetłumaczyć jako „kliko-przynęta” (napisz w komentarzu, jeżeli masz lepszą propozycję ☺️). A więc clikbait-em jest taki tytuł-link, który swoją treścią nakłoni Cię do kliknięcia w niego. Aby to się udało, clickbait musi Ci złożyć jakiegoś rodzaju obietnicę nagrody, którą dostaniesz po kliknięciu. Nie może zdradzać sedna, a jedynie stworzyć zachętę do kliknięcia. Tytuł nie może więc prowadzić do decyzji „ta oferta jest nie dla mnie” tylko powinien prowadzić do myśli „o coś ciekawego, zobaczę o co chodzi”. To w praktyce odznacza, że taki clickbait nie będzie dopasowany do grupy docelowej, tylko będzie ściągał uwagę każdego kto na niego natrafi.

Ok ale do brzegu. Jak w praktyce stworzyć taki tytuł?

Dobry clickbait może być:

  • wzbudzający ciekawość

„W końcu skończyli remont, sprawdź jak wyszło”

„Mieszkanie zgodne z zasadami Feng shui”

„Czy da się tak mieszkać? Przekonaj się sam”

„Nie uwierzysz co jest w tym mieszkaniu”

„Czy to jeszcze kawalerka czy już apartament?

  • wpływający na emocje (może rozbawiać, albo wręcz przeciwnie – wkurzać)

„Deweloper płakał jak sprzedawał”

„Możesz obejrzeć, ale i tak Cię nie stać”

„Perła budownictwa, poszukuje godnego rezydenta” 

  • składający obietnicę

„Jak obejrzysz tą ofertę to nie będziesz chciał szukać dalej”

„Mieszkanie z długą listą udogodnień”

„9 na 10 osób chciałoby tu mieszkać”

„Zakochasz się w tym widoku z okien”

Dodam tylko, że pisanie „śliczna kawalerka”, „piękne, atrakcyjne mieszkanie” itp. to nie jest dobry clickbait. Te teksty są już tak wyświechtane i nieoryginalne, że nie przyciągają niczyjej uwagi. 

Ważna uwaga: Clickbaity mogą być złe i dobre. Dobre to te, które „spełniają obietnicę” którą składasz. Także jak piszesz, że „9 na 10 osób chciałoby tu mieszkać” miej ten temat rozwinięty w ofercie. Klient nie musi się z tym wcale zgadzać (może on jest akurat tym dziesiątym z dziesięciu) ale musi dostać informację dlaczego tak twierdzisz (bo na przykład widok z okien wg Ciebie zapiera dech w piersiach). A jak piszesz w tytule o wyjątkowym widoku z okien, to ten widok faktycznie powinien się w jakiś sposób wyróżniać. 

Analogicznie: zły clickbait to taki, który wprowadza odbiorcę w błąd. Nie musi to być wprost kłamstwo, ale może być pewnego rodzaju manipulacją. Przykład: Piszesz, że mieszkanie ma „długą listę udogodnień”, a te udogodnienia wymienione w ofercie to : umywalka, pralka, stół w kuchni, szafa na ubrania, kuchenka elektryczna oraz… łóżko z materacem. Słabo, nie?

Treść ogłoszenia – co powinna zawierać?

Zacznijmy od tego, po co jest treść i co właściwie chcesz za jej pomocą osiągnąć? Dość oczywistym celem ogłoszenia jest sprawienie, aby zainteresowany chwycił za telefon i zadzwonił (lub napisał wiadomość) – i to jest ogólnie rzecz biorąc dobrze postawiony cel, jednakże nie chcemy żeby po prostu dzwonili, ale żeby dzwonili w celu zawarcia umowy najmu – a nie aby wypytywać o całą listę rzeczy, których nie znaleźli w ogłoszeniu. Także bardziej szczegółowe cele treści ogłoszenia są dwa:

  1. Przekazać jak najwięcej prawdziwych informacji o nieruchomości – dzięki czemu zredukujesz liczbę późniejszych pytań. Jednocześnie dzięki rzetelnej i szczegółowej informacji odsiejesz osoby, które niepotrzebnie zajmowałyby Twój czas, a i tak nie staną się najemcami. Może być tak dlatego, że dzięki odpowiedniej informacji dojdą do wniosku, że to nie jest oferta dla nich, lub również dlatego, że nie spełniają wymagań jakie stawiasz Ty.
  2. Drugim celem jest pokazać, że mieszkanie ma wyjątkowe atuty, które doskonale spełnią oczekiwania najemcy.  Mogą one dotyczyć zarówno samego wyposażenia wnętrza, jak i tez bezpośredniego otoczenia budynku na szczególnych warunkach najmu kończąc. Przestrzegam Cię jednak przed przesadnym kolorowaniem rzeczywistości, ukrywaniem faktów itp. w ogłoszeniu. Jeżeli skutecznie zachęcisz zainteresowanego do wizytacji w mieszkaniu, po czym to co oferujesz nie będzie przystawać do wizji roztoczonej w ogłoszeniu, to i tak nic z tego nie będzie. Po co więc tracić swój i jego czas?  

Podsumowując, dobrze napisane ogłoszenie naprawdopodobniej zredukuje ilość telefonów i prezentacji, ale powiększy ich skuteczność. Idealna sytuacja jest taka  (i często tak to właśnie wygląda, jeżeli ogłoszenie jest solidnie przygotowane), że prezentacja ma wyłącznie charakter „upewniający”. Wygląda to tak, że potencjalny najemca sprawdza, czy to co widział na zdjęciach i co było napisane w ogłoszeniu rzeczywiście istnieje i nie jest jakoś przekłamane. Łatwo to poznać, kiedy zainteresowany wchodzi do mieszkania, bez dodatkowych pytań szybko ogląda pomieszczenia, po czym wraca do nas z jednym tylko pytaniem: jak możemy zawrzeć umowę? 🙂 

Schemat ogłoszenia

Struktura jaką stosuję składa się zawsze z czterech konkretnych akapitów dotykających różnych aspektów wynajmu.

1. Wciągający wstęp.

Są to dosłownie nie więcej jak 2-3 zdania, które mają na celu zachęcić zainteresowanego do dalszego czytania. W pierwszym zdaniu powinieneś wskazać najważniejszą cechę nieruchomości, stanowiącą o jej atutach/wyjątkowości. Co to może być?

Poniżej lista przykładowych cech do wykorzystania:

Widoki z okien:

z widokiem na morze / rzekę / jezioro

z widokiem na zieleń / park / las / ogród

z widokiem na panoramę miasta / starówkę

wokół niska zbudowa

Otoczenie:

w pobliżu / kilka kroków od / rzut beretem / 5 min na piechotę od

doskonała szkoła / przedszkole / żłobek

plac zabaw

cisza i spokój / umiarkowanie cicho

centrum handlowe

klub fitness / siłownia

łatwy dostęp do obwodnicy / autostrady

doskonała komunikacja miejska

blisko Uniwersytetu/Politechniki

blisko klubów / dyskotek / restauracji

osiedle domków jednorodzinnych / tereny zielone / luźna zabudowa jednorodzinna / strzeżone osiedle w nowym budownictwie

Charakterystyczne wnętrze:

Dużo okien

Duże okna / okna od podłogi do sufitu

niesamowicie doświetlone / bardzo dużo światła

W zabytkowej kamienicy / zachowane zabytkowe wnętrze / oryginalne zabytkowe drzwi

Wysokie sufity / stropy / wnętrza

Oryginalne zabytkowe parkiety

dwupoziomowe

Wyjątkowo duże pokoje

Wnętrze typu open-space

nowoczesny design

w stylu minimalistycznym / retro/ loftowym / boho / rustykalnym / glamour itd.

bardzo czyste / wysprzątane na błysk

Szczególne wyposażenie:

pralnia / garderoba / dwie łazienki / dwie piwnice

balkon / taras

Ogród

Parking / liczne miejsca parkingowe / prywatne miejsce parkingowe / garaż

klimatyzacja

ogrzewanie podłogowe

granitowe blaty

nowoczesne AGD

Sauna

rolety dzień-noc w całym mieszkaniu

rolety antywłamaniowe

strzeżony teren osiedla / monitroring / ochrona

Warunki najmu:

bezczynszowe / wyjątkowo niskie opłaty dodatkowe

przyjazne zwierzętom

Wynajem zdalny

elastyczne warunki umowy / najmu

I speak english

Czego na pewno nie pisz? – Przede wszystkim tego co niecharakterystyczne i niewiele wnosi. Chyba najbardziej wyświechtanym słowem jest „przestronne” 🙂 – i wszystkie inne tego typu strasznie zużyte i niekonkretne określania typu: przytulne, piękne, wyjątkowe, urocze, komfortowe, słoneczne i tak dalej. Takie słowa po prostu nie znaczą nic i są ignorowane. Jeżeli będzie podkreślać, że Twoje mieszkanie jest przestronne, to tak naprawdę podkreślasz, że nie ma w nim nic ciekawego. Tak nawiasem mówiąc „przestronne” oznacza wnętrze, które jest otwarte, duże i ustawne. Samo słowo byłoby jak najbardziej ok, gdyby nie to, że po prostu jest nadużywane.

Polecam Ci przed przystąpieniem do pisania ogłoszenia swojego mieszkania przejrzeć podobne oferty (w sensie w twojej lokalizacji, w podobnym metrażu i standardzie) w celu sprawdzenia jakie określenia są tam nadużywane – po to by móc się skutecznie odróżnić. 

Przykład wstępu:

Mieszkanie na pierwszym piętrze, z dużymi oknami wychodzącymi na ogród. Wnętrza są wysokie i niesamowicie doświetlone. Mieszkanie znajduje się rzut beretem od parku krajobrazowego, a jednocześnie w okolicy jest doskonała komunikacja miejska.

2. Opis mieszkania

W tym paragrafie wskazujesz wszystkie ważne i charakterysytyczne właściwości mieszkania, w tym opis pomieszczeń, oraz wyposażenia. Wielkość pokoi, wyposażenie kuchni, łazienki i wszystko inne co ważne. To prawdopodobnie najłatwiejsza część do napisania: po prostu opisz wszystko co się w nim znajduje.

Przykład opisu mieszkania:

Mieszkanie składa się z salonu połączonego z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, przedpokoju oraz dwóch łazienek.

Mieszkanie jest w pełni umeblowane i wyposażone we wszystkie niezbędne sprzęty.

W kuchni znajdują się liczne szafki stojące i wiszące, duża lodówko-zamrażarka, czteropalnikowa płyta ceramiczna, okap, zmywarka, zlewozmywak, piekarnik oraz czajnik elektryczny. 

W salonie, znajduje się rozkładana kanapa narożna z funkcją spania i duża komoda. Zaaranżowano tu również kącik jadalny wyposażony w stół oraz cztery krzesła. W salonie znajduje się także wyjście na balkon.

Pierwszy z pokoi pozostawiamy do Państwa indywidualnej aranżacji, można go umeblować wedle własnego gustu i własnych potrzeb.

Drugi z pokoi pełni funkcję sypialni i wyposażony został w łóżko z wygodnym materacem, dwie szafki nocne oraz dużą szafę ubraniową.

W przedpokoju znajduje się duża szafa ubraniowa w zabudowie.

W pierwszej łazience znajduje się kabina prysznicowa, umywalka, toaleta oraz pralka. W drugiej łazience znajduje się kabina prysznicowa, umywalka oraz toaleta.

Do dyspozycji najemcy zostało także udostępnione prywatne miejsce postojowe w hali garażowej.

Wzdłuż ulicy znajdują się również liczne ogólnodostępne miejsca postojowe.

DODATKOWO: mieszkańcy mogą korzystać z udostępnionej im, bardzo dobrze wyposażonej siłowni oraz bawialni dla dzieci! Przy bawialni znajduje się również specjalne, zadaszone miejsce przeznaczone na przechowywanie rowerów.

3. Opis otoczenia

Tutaj należy umieścić wszystkie istotne informacje związane z lokalizacją mieszkania – zarówno bezpośredniego otoczenia, jak i charakterystyki lokalizacji na mapie miasta.

Bardzo ważne jest opisanie charakterystycznych punktów, które mogą mieć znaczenie dla potencjalnych najemców. Warto przy tym wziąć pod uwagę jaką przewidujemy grupę docelową dla tego mieszkania. Przykładowo lokalizacja uczelni będzie ważna dla studentów, ale niekoniecznie dla rodziny. (Więcej na ten temat grup docelowych przeczytasz we wpisie „Czy to się wynajmie? – Jak to sprawdzić?)

Przykład opisu otoczenia:

Mieszkanie znajduje się w dzielnicy Wrzeszcz, w kwartale kamienic, w drugiej linii od od głównych tras komunikacyjnych, dzięki czemu jest jednocześnie wszędzie blisko jak i w miarę spokojnie i cicho.

Do głównego gmachu Politechniki Gdańskiej można dojść w zaledwie 3 minuty.

W okolicy wiele restauracji, sklepów, aptek, piekarni. Do Centrum Handlowego Manhattan dojdziemy w 9 minut. Najbliższa Żabka 3 min na piechotę, najbliższa Biedronka – 12 min.

Przystanki autobusowe linii dziennych i nocnych oraz linii tramwajowych w odległości 200 metrów od mieszkania. Stacja SKM Gdańsk Wrzeszcz oddalona jest od mieszkania o około 15 minut spacerem, a stacja SKM Gdańsk Politechnika zaledwie 13 minut.

Dojazd komunikacją miejską:

Gdański Uniwersytet Medyczny – 7 min

Uniwersytet Gdański – 12 min

Wyższa Szkoła Bankowa – 15 min

Dworzec Główny – 16 min

4. Warunki najmu

Czyli wszystko to czego oczekujesz od najemcy, który podpisze z Tobą umowę, oraz będzie mieszkać w twoim mieszkaniu, czyli:

  • Składowe kosztów najmu: Czynsz, opłaty administracyjne, inne koszty
  • Kaucja – jej wysokość, warunki wpłaty, oraz zwrotu 
  • Sposób rozliczeń
  • Rodzaj umowy, oraz jej najważniejsze zapisy (np. umowa najmu okazjonalnego)
  • czas trwania umowy, oraz od kiedy dostępne
  • zgoda lub jej brak na obecność zwierząt
  • Wymagania dotyczące dochodów (jeżeli je stawiasz)
  • oraz wszystko inne co ważne dla ciebie w kontekście najmu.

Przykład warunków:

Czynsz najmu wynosi 2500 zł, oraz dodatkowe opłaty wynoszą:

w przypadku jednej osoby: 540 zł

w przypadku 2 osób: 630 zł

w przypadku 3 osób: 720 zł 

I zawierają całość opłat administracyjnych, oraz zaliczkę na wodę, ogrzewanie, gaz oraz prąd.

Internet/telewizja we własnym zakresie

Kaucja wynosi 3200 zł. Kaucja musi być wpłacona w całości przed wydaniem nieruchomości, oraz zostanie w całości zwrócona w ciągu 30 dni od zakończenia najmu (pod warunkiem braku jakichkolwiek zaległości czynszowych, oraz że w mieszkaniu nie będzie żadnych zniszczeń).

Wyrażam zgodę na przebywanie zwierząt w mieszkaniu, pod warunkiem wpłaty kaucji powiększonej o 1000 zł.

Umowa najmu okazjonalnego podpisywana jest od 1.10.2022 na okres jednego roku z możliwością przedłużenia na kolejny okres. Koszty notarialne ponosi właściciel.

Wszelkie płatności regulowane wyłącznie poprzez rachunek bankowy.

W celu zawarcia umowy wymagam udokumentowania dochodów.

5. Wezwanie do działania

Domknięcie oferty najmu, w którym przede wszystkim należy napisać jak się z tobą skontaktować. Ponadto możesz zachęcić do szybszego kontaktu, wywołując presję jak w przykładnie poniżej:

Przykład wezwania:

Serdecznie zapraszam do kontaktu w od poniedziałku do soboty w godzinach 10-18. Gdybym nie odbierał telefonu, proszę o sms. W zeszłym roku to mieszkanie wynająłem w 3 dni, więc jeżeli spełnia Twoje kryteria to nie zwlekaj z kontaktem, gdyż umawiam prezentacje na bieżąco!

Czy to ogłoszenie nie jest za długie?

Jak zestawisz ze sobą wszystkie treści może się okazać, że ogłoszenie zrobi się bardzo długie – i wiem z doświadczenia, że część ludzi ma do tego duże „ale” gdyż jak twierdzą – nikt nie czyta takich długich tekstów. I mają generalnie rację, ale nie do końca.

Faktem jest, że mało kto przeczyta rozbudowane ogłoszenie od początku do końca. Dlatego śmiertelnie ważne jest aby możliwie podzielić prezentowaną treść nagłówkami, pogrubionym tekstem, odpowiednimi przerwami pomiędzy akapitami itd. – w taki sposób aby tekst, dał się „skanować”, oraz żeby czytelnik mógł przeglądając na szybko treść, odnaleźć jak najszybciej tą informację, która go najbardziej interesuje.

Napisz w komentarzu, czy dobrnąłeś do tego miejsca w tekście, czytając każde zdanie powyżej? Czy przeskanowałeś większość tekstu, zatrzymując się dopiero na tym paragrafie? 😀 

Dzięki temu, że tekstu jest dużo, jest po prostu większa szansa na to, że różni ludzie szukający różnych rzeczy, faktycznie znajdą to czego ich interesuje w wynajmie. A to zdecydowanie zwiększa twoją szansę na kontakt i pozyskanie najemcy. Jednocześnie kompleksowość informacji zawartych w ogłoszeniu może zniechęcić do kontaktu tych, których i tak byś odrzucił na etapie prezentacji, gdyż nie spełniają jakiś kryteriów. W ten sposób oszczędzasz zarówno ich jak i swój czas.